手足想和我一起買房!?房貸壓力有人分超讚?小心隱藏陷阱!

現在房價高漲,即便房價在2023年稍有跌幅,但若想在市區買房,還是得準備個2、300萬元做頭期款!對年輕人來說仍是不小的壓力,以台中市為例,2023年的平均房價更是上看千萬,一坪就要37萬元,若以一位上班族一個月存1萬的方式計算,存一年下來也沒辦法買一坪,可謂寸土寸金!
因此許多人會選擇和兄弟姊妹一起買房,一方面很多人是為了孝敬父母、或者本身就是與家人同住,認為共同買房合情合理,但是!一起出錢買房雖然可分擔經濟壓力,好處多多,卻也有許多隱藏風險!

共同買房隱藏的風險

說到共同出資買房的風險,那就一定要提房屋所有權的問題,保障自身權益的方式有很多種,常見如持分、預告登記、登記一人名下等狀況,這會影響到房屋的買賣、貸款,也是最容易發生爭議的一環!

持分

持分的類別分成分別共有與公同共有兩種:
分別共有指每個人擁有特定比例的財產所有權,假設小明與大哥一起出資買房小明出1/3,大哥出2/3的錢,小明和大哥商量後,決定兩人持有出資比例的所有權,因此小明獲得1/3的所有權。若有多位持有人,持分的比例也可能有所不同,視各所有權人協調的結果決定。但一般銀行不願意承作持分房貸,通常也沒有人願意購買持分的所有權,因此該類房產在買賣、貸款都相當不易,在沒有分割財產的狀態,無法隨意轉賣、貸款,此時持有人也可以向法院訴請分割共有財產,方可自由買賣。

公同共有則指兩人皆擁有房產的全部所有權,等同於小明與大哥都是這個房屋的所有人,與持分狀態不同的是,這種持分狀態的產權比較不明確,常會因為意見分歧無法取得共識,後續財產一代傳一代,讓持分人越來越多、所有狀態越來越複雜,容易導致成為閒置土地、房產。

預告登記

預告登記並非房屋所有權的一種,而是限制登記的一種。
當房產不在你名下,但你怕房屋持有人將房子轉賣、拿去貸款,因此在雙方同意之下辦理預告登記,未來在預告登記尚未塗銷以前,房屋持有人不得將房產隨意處置、轉賣、申辦貸款,常見在民間貸款、兄弟姊妹買房、提前將財產過戶子女、夫妻共同買房等狀況會使用。如:房屋先過戶給妻子,但怕妻子將房屋轉賣、貸款,所以丈夫在雙方同意之下辦理預告登記,丈夫沒有實際所有權,但房屋買賣、貸款皆須經丈夫同意。

共同持有

登記一人名下

將方屋登記在其中一位共同出資者中,通常這種方式都是採取信任制,很容易發生爭議,需要彼此建立有法律效力的合約,釐清分別出資多少、未來若要買賣應該如何分配,才能夠最大程度避免鬧得不愉快。

我決定和兄弟姊妹一起買房,除了所有權還有什麼需要注意的?

1.個人收入狀況

世事難料,誰也不知道未來會不會發生什麼變故,決定一起負擔貸款前,一定要確認彼此的經濟狀況、工作穩定,避免貸款繳到一半,對方突然表明自己有段時間無法付貸款,後續若要走法律途徑相當麻煩。

2.貸款保證人

貸款保證人影響的是「這筆貸款是誰負責」,如果是由單一對象出面貸款,那萬一共同出資者哪天突然不願意繳款,可能導致貸款人的壓力遽增無法負擔,因此許多人會選擇由一方出面貸款,其他的共同出資者則作為貸款保證人出面,保障彼此的權益,給予壓力讓對方負擔責任。

3.共同合約

開立明確具法律效力的合約,寫明未來彼此人生計畫若改變如:結婚、自己搬出去住時,共有財產將如何分配?因為許多人會因為婚姻而有了牽掛,另一半對於房屋財產的處置有不同見解,也可能造成其他糾紛,因此除了行政上的所有權設定分配以外,一定要規劃周全,將可能發生的狀況都明文列出討論,簽訂合約保障彼此。

結語:

雖然共同買房可以很大程度的減輕壓力,但俗話說談錢傷感情,不論是父母財產的分配、還是要一起買房,很多人在發生狀況以前都自信滿滿、覺得不會發生任何問題,最終卻還是導致與手足的感情破裂,分道揚鑣!數十年的感情是金錢也無法挽回的,因此許多人都會建議,若有能力就自己買房,避免發生衝突,現在銀行也推出許多房屋貸款專案,部分銀行也開始放寬30年、40年房貸的限制,重要的是考量自己的薪資分配,謹慎的規劃理財,別讓本是人生理想的買房成為噩夢一場!